Общи ценови нива и пазарна рамка
Към началото на 2026 г. средните офертни цени на апартаментите в София се стабилизират около и над 2 700 евро на квадратен метър. Това ниво вече се наблюдава в широк кръг от квартали и не е ограничено само до централните и традиционно престижни райони. Пазарът навлезе във фаза, в която цените под 2 000 евро на квадратен метър са изключение и се срещат основно при имоти със структурни или локационни компромиси.

Ново строителство формира горната граница на ценовите диапазони. Разликата между стар и нов сграден фонд в един и същи квартал в много случаи достига 30–40%, което ясно показва промяната в потребителските предпочитания към по-висока енергийна ефективност, функционални разпределения и осигурено паркиране.
 

Висок ценови сегмент: Утвърдени и престижни локации
"Лозенец" се утвърждава като референтен квартал за високия ценови сегмент. Централната локация, ограниченото предлагане и наличието на завършена инфраструктура поддържат офертни нива в диапазона от 3 800 до 4 500 евро на квадратен метър, като новите и луксозни проекти често надхвърлят тези стойности. Пазарът в квартала се характеризира с висока ликвидност при качествени имоти и ограничена склонност към корекция на цените.
"Иван Вазов" остава сравнително малък, но стабилен пазар с ясно дефиниран профил на купувачите. Кварталът се възприема като дългосрочна жилищна локация, което поддържа цените между 3 700 и 4 300 евро на квадратен метър. Ограниченото ново строителство и ниската ротация на имоти създават устойчива ценова среда.
"Изток" и "Изгрев" формират под-сегмент, ориентиран към по-просторни жилища и по-ниска плътност на застрояване. Близостта до Борисовата градина и дипломатическите зони се отразява пряко върху цените, които варират между 3 600 и 4 200 евро на квадратен метър. Търсенето остава стабилно, като купувачите са чувствителни основно към качеството на сградата и възможностите за паркиране.
Централната градска част и районът около Докторски паметник представляват най-хетерогенния пазарен сегмент. Цените започват около 3 800 евро на квадратен метър и при имоти с архитектурна стойност, представителни общи части и ограничено предлагане достигат и надхвърлят 5 000 евро. Интересът е балансиран между лично ползване и инвестиционни покупки с цел отдаване под наем.
 

Средно-висок ценови сегмент: Активни и развиващи се квартали
"Кръстова вада" продължава да бъде сред най-динамичните пазари в София. Комбинацията от ново строителство, метро и търговска инфраструктура изтласква ценовите диапазони между 3 000 и 3 600 евро на квадратен метър. Вътрешната диференциация е силно изразена и зависи основно от качеството на конкретния проект и степента на завършеност на средата.
"Манастирски ливади" демонстрира типичен пример за пазар с вътрешна сегментация. В добре уредените части цените достигат 3 300–3 400 евро на квадратен метър, докато в зони с проблемна инфраструктура ликвидността е по-ниска. Това налага по-реалистично ценообразуване от страна на продавачите.
"Младост" остава един от най-ликвидните и устойчиви пазари в София. Наличието на няколко метролинии, бизнес паркове и образователни институции поддържа ценови диапазон между 2 800 и 3 400 евро на квадратен метър. Районът се използва като референтна точка за инвестиционни покупки с цел отдаване под наем.
 

По-достъпен сегмент: квартали с нарастващ потенциал
"Люлин" запазва позицията си на квартал с относително по-нисък входен праг, макар че цените вече рядко падат под 2 100 евро на квадратен метър. Масовите оферти са в диапазона до около 2 500 евро, като метрото играе ключова роля за поддържане на търсенето и ликвидността.
"Надежда" постепенно се доближава до ценовите нива на по-утвърдени райони. С подобряването на транспортната свързаност и появата на нови проекти цените се позиционират между 2 200 и 2 600 евро на квадратен метър. Пазарът тук е чувствителен към локацията в рамките на квартала.
"Обеля" остава сред най-достъпните квартали с директен достъп до метро, но и тук се наблюдава устойчива възходяща тенденция. Ценовите нива варират между 2 000 и 2 400 евро на квадратен метър, като новото строителство постепенно редуцира разликата спрямо други западни райони.
 

Методология: Как са изчислени цените
Посочените ценови диапазони са осреднени офертни нива, изчислени на база активни обяви за продажба на жилищни имоти в София, публикувани в imoti.net. Анализът обхваща основно двустайни и тристайни апартаменти – най-ликвидния сегмент на пазара – като са изключени нетипични и крайно надценени оферти. Данните служат като ориентир за сравнение между кварталите, а не като оценка на конкретен имот.
 

Перспектива за пазара през 2026 г.
Очакванията са пазарът да запази активност, но с по-висока селективност. Надценените имоти ще срещат затруднения при реализацията, докато качествените предложения в утвърдени локации ще продължат да поддържат високи ценови нива и добра ликвидност.
Пазарът на жилищни имоти в София през 2026 г. ясно показва, че ценовите нива са се установили на ново, по-високо равнище. Разликите между кварталите и между отделните имоти в рамките на един и същи район стават все по-определящи. В тази среда реалистичното ценообразуване и качеството на продукта са ключови за успешната сделка.