БНБ отчете 13,8% надценяване на жилищата в България

Дейността „Операции с недвижими имоти“ е създала 8,2% от брутната добавена стойност в българската икономика през 2025 г., а строителството е осигурявало около 7,6% от общата заетост на пазара на труда.
Същевременно сравнението между динамиката на жилищните цени и доходите показва, че имотите в момента са най-достъпни спрямо поне последното десетилетие, ако достъпността се измерва чрез покупателната способност на средната работна заплата.
Въпреки това продължава да стои въпросът дали жилищата не са надценени спрямо съвкупността от основните икономически показатели. Причина за опасенията са високите темпове на поскъпване през годините след пандемията, посочват икономистите от Института за пазарна икономика в анализ, цитиран от ФОКУС.
Надценяване от 13,8% през третото тримесечие на 2025 г.
В анализ, публикуван през 2026 г., Българската народна банка изчислява, че през третото тримесечие на 2025 г. жилищните имоти в страната като цяло са били надценени с 13,8%. Според икономистите това показва наличието на високи пазарни очаквания.
БНБ изчислява показателя чрез векторен модел за корекция на грешката. Той сравнява наблюдавания индекс на жилищните цени с дългосрочното равновесно равнище, определено от модела.
Равновесната стойност зависи основно от хипотетичната възможност на домакинствата да финансират покупката на жилище. Тя се оценява въз основа на брутния вътрешен продукт на човек от населението, лихвените проценти по жилищните кредити и допускане за 25-годишен срок на заема. Отчитат се и преките чуждестранни инвестиции, свързани с недвижимите имоти.
Надценяването представлява процентното отклонение на действителния индекс на жилищните цени от оцененото чрез модела равнище. Следователно по-високите доходи и по-ниските лихви могат да повишават едновременно както пазарните цени, така и равновесната стойност, изчислявана от централната банка.
Макар сегашните равнища все още да не се определят като проблематични, тенденцията към увеличаване на надценеността показва, че отклонението може да продължи да нараства и да се влошава.
Поскъпването на имотите може да изглежда благоприятно в краткосрочен план за строителните предприемачи, за купувачите с инвестиционна цел и за банките, за които е важно стойността на обезпеченията по отпуснатите кредити да не намалява.
Цените обаче до голяма степен се влияят от очакванията. Ако доверието на участниците на пазара отслабне, те могат сравнително бързо да се върнат към равновесните си нива. В зависимост от мащаба на спада това би могло да създаде допълнителни проблеми за икономиката.

Имотите остават предпочитана инвестиция
Една от причините за силната връзка между цените и очакванията е, че много българи използват недвижимите имоти като средство за съхраняване на стойността на своите спестявания.
Според проучване на изследователската компания Dynata от 2025 г. недвижимите имоти остават предпочитаната форма на инвестиция за 39% от българите.