Ограниченията паднаха: Всеки европеец вече може да купува земя в България

17 години след членството на България в Европейския съюз, съдът в Люксембург отмени и последното ограничение за гражданите на съюза да придобиват земеделска земя в България. Така на практика вече всеки европеец (около 1 млрд. жители има общността), стига да поиска, има възможността да закупи свое парче земя на територията на страата ни.
Всички пречки за това трябваше да отпаднат още през 2014 г., но вместо това, с промени в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) в разрез с Договора за функционирането на ЕС (ДФЕС) държавата постави нова бариера. Това стана с приемането на текст в ЗСПЗЗ, който предвижда: „Право на собственост върху земеделски земи могат да придобиват физически или юридически лица, които са пребивавали или са установени в Република България повече от 5 години“. Това правилото не се прилагаше само при наследяване по закон.
В четвъртък обаче Съдът на ЕС постанови, че европейските норми не допускат "правна уредба на държава членка, по силата на която придобиването на право на собственост върху земеделски земи, намиращи се на нейна територия, да е обусловено от изискването придобиващият земя да е пребивавал повече от пет години в тази държава членка“.
5 години след присъединяването на България към ЕС, гражданите на съюза и на държавите в Европейското икономическо пространство (ЕИП) получиха правото да придобиват неземеделска земя в страната.
От 2012 г. те и дружествата, които са регистрирали в България, както и чуждите компании от страните от ЕС и ЕИП, могат да притежават неземеделска земя.
За земеделската земя ограниченията трябваше да отпаднат от 1 януари 2014 г. Вместо това да се случи, с текст от ЗСПЗЗ беше въведено ново изискване за всички, които искат да я придобият – да са пребивавали поне 5 години в България. Правилото, което въвежда тази разпоредба, е общо за всички граждани – български и чуждестранни и от него следва, че физически лица, които поне през последните 5 години не са пребивавали или не са установени в България, нямат право да придобиват земеделска земя с какъвто и да е вид сделка. Що се отнася до юридическите лица, изискването за регистрация поне 5 години преди придобиването на земята, може да бъде преодоляно, ако съдружниците (или учредителите на АД) отговарят на изискванията за пребиваване или установеност.
Текстът в ЗСПЗЗ е предложение на депутати от БСП, като в законопроекта им няма мотиви за въвеждането на ограничението. През 2014 г. президентът Росен Плевнелиев налага вето на промяната, като отбелязва, че на практика разпоредбата предвижда недопустимо ограничение на българските граждани, като им въвежда изискване за уседналост. За гражданите на ЕС той подчертава, че България не може след датата на присъединяването си към съюза да въвежда допълнителни ограничителни условия за придобиване на земя, защото така едностранно ограничава на правото на установяване.
След окончателното приемане на разпоредбата в закона Европейската комисия започна наказателна процедура.
До днешното решение на СЕС, по силата на което нормата вече няма да се прилага, се стигна заради преюдициално запитване от Районния съд в Бургас. То е по дело на австриец срещу сина на негов приятел българин и три ниви в бургаско.
Преди да стигне до извода, че разпоредбата на ЗСПЗЗ е несъвместим с правото на ЕС, съдът в Люксембург изследва целите, с които е приета разпоредбата. Те са изложени така пред него от РС-Бургас: „…въвеждайки ограничения за инвестициите в български земеделски земи, тази национална разпоредба има за цел да гарантира, че тези земеделски земи ще продължават да се използват съобразно тяхното предназначение. Тази юрисдикция уточнява, че спекулативните сделки със земеделска земя, както и продажбата на такава на чуждестранни инвеститори, чиято цел е използването на земята за други цели, биха довели до значително намаляване на обработваемата земя, както и до свързаното с него изчезване както на малките, така и на големите български земеделски производители“.
СЕС посочва, че макар сами по себе си такива цели да са от общ интерес и да могат да обосноват ограничения на свободното движение на капитали, все пак тези ограничения трябва да бъдат подходящи и реално да водят до постигането им. В решението се констатира, че въпросната разпоредба на ЗСПЗЗ предвижда само задължение за пребиваване, а не и задължение имотът да се експлоатира лично. 
„Следователно се оказва, че такава мярка сама по себе си не е от естество да гарантира постигането на посочената цел земеделските земи, намиращи се на българска територия, да продължават да се използват съобразно тяхното предназначение“, заключава СЕС.
След като констатира, че мярката на практика не постига предвидените цели, СЕС се заема да провери пропорционалността ѝ. „За целта на тази преценка трябва да се държи сметка за обстоятелството, че посоченото задължение ограничава не само свободното движение на капитали, но и правото на човек да избира свободно своето местожителство, което му се гарантира от Европейската конвенция за защита на правата на човека и основните свобода“, посочва съдът. И заключава, че задължението за пребиваване е особено ограничително.
В решението се коментират и възможните други мерки, с които България би могла да ограничи придобиването на земеделска земя със спекулативна цел и да гарантира, че ще се използва по предназначение. Примери за такива е дала Европейската комисия – „мерки, с които се въвежда например облагане с по-високи данъци на сделките за препродажба на земеделски земи скоро след като са придобити, или още изискването за значителен минимален срок на договорите за наем на земеделски земи“.